縱觀全球創業史上的失敗案例，共享辦公獨角獸WeWork無疑是離我們最近，也是最能給人留下深刻印象的事件。其創始人亞當·諾依曼（Adam Neumann）僅僅憑著一個美妙故事，就引得軟銀為首的無數投資機構為其買單，估值一度上升至470億美元。不過，諾依曼沒能將這份榮耀留到最后——隨著共享經濟逐漸退潮，WeWork的商業模式和諾依曼本人的生活作風問題都受到質疑，之后機構紛紛撤離，IPO擱淺則成了它聲譽崩塌的最后一根稻草。

當然，作為一家在全球范圍內擁有大量資產的“二房東”，僅僅是上市失敗還不足以讓WeWork徹底跌入深淵。自諾依曼離職，桑德普·馬特拉尼（Sandeep Mathrani）接任CEO一職后，他就致力于通過各種手段彌補前者在任時的瘋狂行徑，例如出售不重要的長租公寓業務、私立學校等。此外，WeWork也開始收縮全球多地業務，專心經營美國、歐洲等市場。

WeWork的盤算不只是活下去。2021年，正是美股SPAC（Special Purpose Acquisition Company，意即特殊目的收購公司）市場火熱萬分的一年，這種上市方式以其方便快捷，且能最大限度繞過審查的優勢而被很多初創公司和獨角獸推崇。當下，Nextdoor、環球音樂、甚至是賈躍亭的法拉第未來都已借SPAC上市，身為多年求IPO而不得的“上市困難戶”，WeWork自然不愿意放過這個機會——即使它的故事已經不再動聽。

圖片來自Yandex

兩年過去，資本市場仍難忘“二房東”

據市場消息，WeWork會在10月20日左右通過SPAC方式上市交易，并且它又為自己找到了新的投資方——這回，是房地產顧問“五大行”之一的戴德梁行。消息顯示，若WeWork本次成功上市，戴德梁行將對其投資1.5億美元。

對此，戴德梁行并未明確回應，只是向媒體表示“雙方合作進度良好”。

WeWork嘗試SPAC上市的消息早有預兆，今年3月，它就曾計劃與上市公司BowX Acquisition合并，以90億美元估值重回納斯達克。與此同時，WeWork還打算從Insight Partners、喜達屋資本集團、富達管理公司等管理的基金中籌集13億美元，其中包括8億美元的私募融資。

比起2020年嚴重縮水的29億美元估值，WeWork如今的估值算是高出許多。不過，它是否能撐起這樣的估值還是個疑問。畢竟，其“二房東”模式給人留下的燒錢印象很難改變。

所謂“二房東”模式，即是在市場上找到合適的房產，與地產商簽訂長租合同，再對內部加以改造打扮成“共享辦公空間”，最后出租給個人或者初創公司。

“二房東”模式的缺點也很明顯，不管有沒有租戶入住，共享辦公企業都必須交付房產租金，以及共享空間的各項維護費用。這種運營模式使得共享辦公企業不得不擴展市場以抵消損失，但它賺到的錢越多，虧損缺口也越大，因為租客和共享空間維護費的增加總是成正比的，另外，“高買低租”擴張方式所增加的成本也會為企業帶來更大的負擔。

在WeWork 2019年公布的招股書中，我們可以很容易地看出這一點——2016、2017和2018年，其虧損額分別為4.30億美元、9.33億美元和19.27億美元，呈逐年升高趨勢；

另一方面，WeWork也并不像其自吹自擂的那樣，是一家“技術驅動的空間服務公司”。從它的招股書中來看，其不到20%的毛利率，以及占比達到32%的工程師、社區經理、設計建筑師等人員，都很難稱得上是科技公司的標配，反倒是更貼近傳統的服務類公司。

圖片來自Yandex

當下，即使是對失敗極其寬容的美股市場也逐漸傾向于那些穩健盈利的企業，像是WeWork這種發展前景不明，短期盈利困難且故事也不再動聽的初創公司，市場很難給出較高估值。若是WeWork無法改變現狀，即便其成功SPAC上市，之后的股價恐怕也不會太好看。

“賣賣賣”，堵得住WeWork的虧損漏洞嗎？

對于公司慘淡的經營現狀，WeWork不是沒有想過辦法。

去年2月12日，接任公司董事長的馬塞洛·克勞爾（Marcelo Claure）曾提出所謂的“五年業務整頓計劃”，意在將WeWork拉出泥坑。這份計劃中提出了一系列目標，包括2020年度收益達10億美元，并在2022年度首次實現自由現金流為正值。此外，克勞爾還在計劃中表示，公司會在適當時候額外增加25-30億美元流動資金。

伴隨著這份整頓計劃而來的，還有WeWork的全面收縮方針。繼2019年大裁員、關停長租公寓業務WeLive和私立學校WeGrow后，它在2020年又出售了軟件服務業務Teem，以及編程學院Flatiron School以及女性共享辦公品牌The Wing的股份，并宣布終止紐約、巴爾的摩等地的物業租賃協議。年末，WeWork還將未來租賃相關付款額削減了近40億美元。

除了這些舉措外，WeWork做出的最大止損策略或許是放棄中國區業務。

2020年9月，它的股東摯信資本（Trustbridge Partners）通過追加投資的方式接過了WeWork中國實控權，摯信資本運營合伙人姜躍平則出任WeWork中國代理CEO。交易完成后，WeWork僅保留部分股權和董事會席位，以換取摯信資本繼續使用WeWork品牌和服務。

WeWork在中國市場的經營狀況一直都不甚理想。據英國《金融時報》的調查數據顯示，WeWork中國在深圳的8000張辦公桌中有65.3%處于閑置狀態，西安的辦公室閑置率則達到78.5%；入住率方面，WeWork也遠未達標。其在深圳地區的樓盤入住率在30%-50%間浮動，而要想達到收支平衡，WeWork至少需要保持65%的平均入住率。

WeWork在深圳的辦公空間之一，圖片來自WeWork中國官網

毫無疑問，將這筆“雞肋”資產移交給摯信資本是一個不錯的選擇，即便后續中國市場再現變數，WeWork還可以見機將其購回。

WeWork的止損戰略的確收到了一定成效。根據其財報來看，2020年，WeWork的營收保持在32億美元，與2019年持平；虧損32億美元，較2019年的35億美元有所收窄。另據WeWork今年8月16日發布的2021年第二季度財報，其當季收入為5.93億美元，但虧損略有增加，從去年同期的8.63億美元至8.88億美元。

雖然WeWork正在收縮陣地，但這仍是治標不治本。大肆拋棄業務減少的只能是運營成本，如何在未來讓其共享辦公業務產生盈利，才是WeWork目前最需要關注的。

如何跳出燒錢怪圈？

在這方面，或許WeWork應該回頭看看被它拋棄的中國共享辦公市場——當它想方設法止損時，一眾本地選手也通過各種各樣的方式實現了虧損縮窄，甚至是盈利。

此前登陸美股的優客工場就是很好的參考對象。2020年，其凈虧損同比縮窄37%至5.08億元，且在當年第四季度完成了上市以來首次盈利（6279萬元，Non-GAAP下）。盡管其盈利只是曇花一現（2021年一季度再度轉虧，Non-GAAP下虧損4670萬元），但它“輕資產+重自營”的革新模式仍然值得WeWork學習。

在這一戰略下，優客工場的主要業務有標準化共享空間U Space、小型辦公空間U Studio、定制化空間U Design，這些是其自營業務，而它們無一例外地采用了WeWork的“二房東”模式。起碼在這方面，優客工場仍要承擔重資產運營下的一系列風險。

提供運營、設計施工服務的U Brand，則是優客工場近些年才慢慢發展起來的輕資產業務。在U Brand模式下，它并不租賃物業，而是讓擁有房源的小業主扮演加盟商的角色，自己則提供品牌，負責裝修、獲客以及運營。小業主獲取租金，公司就從中收取服務費。根據最新財報，截至2021年3月31日，優客工場輕資產業務管理面積已增加到了36.5萬平方米。

圖片來自優客工場官網

目前，U Brand已經成為優客工場新的增長曲線，從本次財報中可以看出，其輕資產業務同比增加220.8%，達到1080萬元——這在一眾虧損的業務中顯得頗為亮眼。

值得注意的是，優客工場仍在不斷探索新模式，例如2019年9月才上線的U Partner——這一模式通過與業主分享租金收益賺取利潤，收入則被歸于會員費一類。優客工場還推出了主打各式企業服務的U Plus，試圖跳出“房東”這一圈子尋找增量。

除了優客工場外，去年沖刺創業板的德必文化也成功踏入盈利隊列，2017-2019年，其凈利潤分別為0.22億元、0.55億元和1.21億元，毛利率分別為30.92%、29.28%和31.71%，呈現逐年上升趨勢；此外，另一家共享辦公企業創富港也做到了類似的成績，其在2019年實現凈利潤1190.73萬元，毛利率為35.76%。

當然，它們達成盈利目標的方式不盡相同，例如創富港——它沒有采取輕資產為主的模式，而是保持著所謂的“半輕”模式，即自主租賃物業、設計裝修、團隊運營。同時，創富港近些年來更強調客戶服務，“空間再造”、“幫助客戶將辦公成本降到最低”等描述屢見不鮮。

不管怎樣，WeWork仍然擁有全球范圍內龐大的租戶群體（截至今年二季度末，會員人數達51.7萬名），在共享辦公領域，也暫無人能挑戰它的地位。若它愿意做出商業模式上的變革，資本市場對其的認可度也會得到提高。這一點，看看轉型路上的Uber就能明白。是咬牙跳出虧損怪圈，還是在不斷“止損”中渾渾噩噩地過下去，全看WeWork上市后的想法如何了。

本文來自微信公眾號 “有牛財經”（ID：yncj_cn），作者：黑桃與長劍，36氪經授權發布。